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五一后买二手房能省钱 营改增影响个人税负
2016-04-06 12:48:33  来源:大河报
  将于2016年5月1日全面推开的营业税改征增值税实施方案细则“揭开面纱”,3月24日,财政部和国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(以下简称《通知》),备受关注的二手房交易营改增政策落地。日前,记者走访郑州市多家二手房中介了解到,由于此次营改增政策落地对于二手房市场传出“利好”信号,进一步增加了买卖双方的成交意愿。
 
  随着最后4个行业——建筑业、房地产业、金融业、生活服务业告别营业税,这场涉及近千万户新纳税人的重大改革将对企业和个人税负影响几何?
 
  对购房人的影响个人买房子要多缴税吗
 
  目前,我国二手房转让需缴纳5%的营业税。在新的实施方案中,百姓最关注个人卖房是否要多缴税。
 
  《通知》指出,除北上广深之外的城市,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。该政策于2016年5月1日起实行。
 
  郑州市税务局相关人士计算后称,营改增后卖房者税负略有下降,100万元少交2400元。
 
  近日,正准备买房的郑州市民郭女士告诉大河报记者,中介最近一直在催促她,“买房赶紧,过了五一,就得交11%的增值税”。与郭女士一样,一些原本犹豫不决的买房者也因此咬牙跺脚,加入了快速购房的大军。现在看来,那些显然都是房产中介的谣言。
 
  税务业内人士对政策的解读是,对于买卖2年以上(含2年)住房,优惠政策没有变化。对于两年以内的准新房,考虑到价税分离部分,营改增后,税负实际上略微降了一点。
 
  他说,在计算增值税税额时,将含税价款中所含的增值税先扣除掉,用不含税价乘以征收率。
 
  例如,小明为方便孩子上学,准备在郑州市某学校周边购买一套不足两年的二手房,但他很是犹豫:这房子是5月1日前买好,还是5月1日营改增后再买?
 
  如果小明要买的这套二手房售价为100万元,当前营业税下,是总价按照5%的税率征收,需缴纳营业税5万元。根据增值税的算法,最终增值税应纳税额为100万÷(1+5%)×5%=4.76万元,即4.76万元是应缴纳增值税额,相比营业税少了0.24万元。
 
  这意味着,二手房交易营改增降低了两年内的准新房交易税负。
 
  日前,记者在对21世纪不动产等房产中介公司走访后了解到,进入3月以来,郑州市二手房市场就逐渐呈现出成交放量的局面,多家房产中介的成交量比去年同期平均增长了30%以上。
 
  21世纪不动产相关负责人认为,目前,在该公司挂牌出售的两年内房源,约占整个挂牌量的20%,而此次营改增落地后,将进一步增强买家对此类房源的购买意愿。对于目前郑州二手房市场的“小阳春”局面,“营改增”将起到促进作用。
 
  对房企的影响房企税负减轻或是增加
 
  《营业税改征增值税试点实施办法》中规定,房地产行业营改增后,房地产业从此前征收5%的营业税,改为适用11%的增值税率。所以冲击也不小。
 
  新政策最受关注的,是明确房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额。目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%,一线城市甚至更高。
 
  “土地问题直接影响的就是房价。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌说,土地出让成本可在销售额中抵扣,有助于减轻房企税费负担,但房价是否会降与此没有直接关联。
 
  有业内专家分析表示,税负减轻或是增加,要视企业自身情况而定。“房地产行业整体是减负的,但不保证每家企业都能减负。个别企业的税负可能有所增加,但不影响整个行业减负的大趋势。”
 
  整体而言,本次全面实施“营改增”是为企业减税减负。但有分析认为,理论上,如果房地产开发企业无法获得足够多的进项抵扣,其实际缴纳税率有上升的可能,对房地产行业会有一定的冲击。
 
  房地产行业的建筑成本由施工成本、土地成本和融资成本三大块构成。税率表面看有所增加,但除融资成本不能进行抵扣外,施工成本和土地成本均可进行抵扣。“如果土地成本相对较低,进项抵扣较低,税务负担可能有所增加,但对于大多数企业,税务负担总体上是减轻的。”
 
  业内专家认为,房地产营改增后,为实现进项抵扣,开发商会将建安、咨询和设计等业务外包,有利于改变行业“大而全”的粗放模式,促进行业细分、专业化经营。
 
  还有一个重要的影响是,增加抵扣额和确认抵扣,会激励开发商增加精装修房屋供给,甚至是“精装修+家具”,有利于减少建筑垃圾。
 
  对企业的影响不动产抵扣增值税利好所有企业
 
  5月1日将实施的营改增政策,最吸引人的是购买不动产可以抵扣增值税。这对企业客户来说无疑是利好。
 
  根据新政,营改增后,所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。对于工业企业和商贸企业,购买或者租用房产可以进行抵扣,税负与以前相比是有所降低的。
 
  业内人士评价,该项措施对于所有企业而言都将是利好。尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时,购置办公楼的成本会降低。该举措会刺激企业购置办公楼改善办公条件的消费预期。
 
  根据增值税缴纳的有关规定,涉及房屋购买的诸多消费支出,都可以抵扣增值税,但目前明确抵扣的是精装修的商用物业。
 
  在装修领域,目前大部分装修人工支出和大量装修小配件,很难直接取得增值税专用发票。但全装修商用物业则可以取得足够的增值税发票。
 
  因此,为帮助企业客户,开发商会更多向企业用户提供精装修办公楼或者根据用户需要定制精装修商铺。除了精装修房屋,开发商还可以把电视、空调、家具等一系列软装纳入房屋内。
 
  按照国税总局颁布的增值税有关规定,只要能说明房屋的这些设备和企业的生产有直接关系,就可以纳入到增值税抵扣范围。
 
  有业内专家表示,开发商在开发楼盘时,可以通过“买房送物业费”、“买房送装修”、“买房送企业商户会所使用权”等一系列方法,将目前没有明确可抵扣的项目包括在房价内,以吸引企业客户购买。企业客户买的不动产,只要和生产、经营有关,就可以抵扣。
 
  从这个角度看,郑州将出现越来越多精装写字楼。
 
  精装修房销售比例增加将有利于开发商取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣,提高了整体建安成本占总成本的比例。简单地说就是,原来带装修卖,虽然房价更高,但税率是固定的,所以房企积极性不大。营改增后,精装修的费用算作进项,能抵扣,那样能少交一点税。所以,房企对精装修的兴趣将提高,精装房的数量将越来越多。
 
  对建筑业的影响发票管理有待规范
 
  建筑行业可能是受“营改增”影响最大的行业——改革后,建筑业一般纳税人将从此前缴纳3%的营业税改为11%的增值税;小规模纳税人则使用3%的增值税征收率。
 
  河南省税务局相关人士表示,随着钢筋、水泥等建筑成本得到进项抵扣,改革有助于消除重复征税,但目前建筑业发票管理有待规范。比如:建筑企业大量的沙石料、土石方等材料往往很难取得增值税发票,这将导致进项税额减少。建筑企业属于劳动密集型产业,外部劳务费用在施工成本中所占比重为20%—30%,该部分成本以及自有人工成本在目前设定的税收改革方案下,很难取得可抵扣的增值税进项发票。
 
  具体的税负情况,他举例说:
 
  一个总造价1000万元的建筑项目,按营业税3%计税,承担税负30万元;实行增值税后,如果成本800万元,那么1000万元减去800万元后的差额200万元,按11%的税率,税负为22万元。
 
  比之前,减轻了部分税负。也有分析认为,营改增对建筑行业具体公司的影响,取决于毛利率、进项税可抵扣比例等。预计房屋建设、钢结构、公路桥梁板块总税负下降,而建筑设计、水利水电、铁路建设、园林板块总税负增加。
 

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