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中小城市的房地产怎么去库存?
2015-12-24 11:16:43  来源:长江网

    今年的中央经济工作会议提出,“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。”

  房地产年度大戏的“万宝之争”还在继续,中央经济工作会议就提出了与房地产息息相关的第一次“鼓励房地产企业适当降低商品住房价格”,同时指出明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。就今年而言,一方面,商品住房过剩库存高达21亿平方米。其中,现房过剩1亿,期房过剩19.923亿,而另一方面,却有很多人买不起房,这矛盾而又尴尬的境地实实在在描绘了我国当下房地产的窘迫。而前几年房地产一路凯歌式的发展而带起的钢铁、水泥、建材及家具等相关产业,由于房地产高库存的影响,受到房地产的牵连同样很大,陷入了产能过剩的情况,与此同时高库存同样给银行带去了极高的金融风险,因此,房地产高库存对我国人口就业及经济的影响很大。

  此次落实户籍制度改革方案,加快农民工市民化,取消过时的限购政策,成为去库存化的重要选择。但是,我们还应当看到,这两项重要举措的吸引力在何处,我们暂且不谈农民工的购买力如何,单就城市选择上,落实户籍制度改革加快农民工市民化其最大吸引力就在拥有教育、医疗、社会保障体系及各种配套设施齐全的一二线大城市,而一些没有设置户籍门槛的三四线等中小城市其配套资源根本无法为户籍创造足够的含金量以吸引农民工落户。而这一划分同样适用在取消限购政策上,部分城市的限购政策已经取消,而不能取消的一二线部分城市限购,也不可能会取消。因为如果真的取消,那么一些大城市的房子还会供不应求,其价格也会持续上涨,于去库存无用,而这本身就还是要回到大城市的配套等相关设施上。

  因此,对于三四线或更小的城市而言,不可能用同特大型、一二线城市相同的去库存定律。对于中小城市而言,开发商和政府都要发力,才能有效缓解挤压库存的问题。作为开发商,降价促销和转型升级是必须的,并且要拿出十足的诚意,老百姓才会买账,以笔者所在的这个小城市为例,在房价持续走跌的时间段内,某大型地产的签约量却高居不下,而其促销的方式就是分期无息首付,且力度相当大,几年内分几次还清首付即可,这样一来对于一些刚刚上班攒不下钱的年轻人而言,买房就相当于投资相当于存款。另一方面,作为政府,可以考虑应从土地源头上进行控制,把控商品房的源头,避免以买地来促进经济的发展,而且还要注意当地资源、经济产业结构、就业机会乃至个人的发展前途不够通畅而引起的人口大量外迁问题,加快经济转型升级,完善相关配套的建设,大城市的部分机构外迁也可相对改善和缓解,从而防止出现底特律式的困境。

  总之,房地产去库存不能全国“一刀切”,不可能一条定律吃遍全国,中小城市不能完全复制大城市的去库存定律,要根据具体的城市定位制定具体的去库存方案,合理刺激需求端,转型升级供给端,更要注意宽松房地产政策下的房价上涨情况,才能缓解中小城市“有房子没人买”和“没房子买不起”的尴尬。

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