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当“房”东不如做“楼”主 投资写字楼更具潜力?
2007-11-06 09:57:19  来源:中国证券报
  投资故事:在西环广场感受市场回暖   编者按:   北京住宅价格的疯涨,似乎让投资者们忘记了还有写字楼这一市场。直到央行提高首付,才让写字楼——这个更加具备投资属性的房产品——开始为人关注。   与那些长期空置、坐享售价上涨带来回报的住宅投资不同,写字楼有着更加殷实的投资“基本面”——租金回报。特别是许多甲级写字楼,虽然与周边的高档公寓售价相当,租金水平却要高高在上。   更为重要的是,目前北京的写字楼市场正处于一个被严重低估的阶段。在中关村,在亚奥,许多写字楼的售价竟不及周边住宅项目,这种奇怪的“倒挂”现象,恰恰凸显出价值的洼地。随着国家政策对住宅投资的严格控制,随着北京城市经济的日趋繁荣,当前的写字楼,的确是一支值得吸纳的“原始股”。   当“房”东,不如做“楼”主   王明义最近有些沮丧。原本计划投资亚奥商圈的一套110多平方米的公寓,但是,9月27日央行颁布“贷款购买第二套住房首付比例不得低于40%”的规定使他的希望破灭。虽然仅仅提高了10%,但王明义的首付款就得多出13万元,这迫使他不得不打消投资的念头。   不过,另一位投资客陈忠却是满怀希望。刚过“十一”,他便将手中的公寓出售,正式告别了“房”东的生涯,第一次做起“楼”主来——购买了瑞辰国际中心一套520平方米的写字楼,总价约1000多万元,一次性付款。   “贷款首付新政对于一些资金实力雄厚的买家其实没有什么影响。”10月21日,北京凯晨置业有限公司副总经理史志勇在接受记者采访时如此说道。   租金回报率相对较高   “我不知道将来住宅市场还会出台什么政策,心里没底,所以把公寓卖了。”陈忠对记者坦言自己退出住宅市场的缘由。陈忠的恐慌,是当前住宅投资者的普遍心态。   北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋(杨少锋博客,杨少锋新闻,杨少锋说吧)认为,新政的最大威力是向市场传递了明确的信号,即不允许将住宅变成投资性产品。“如果提高首付这个措施还不能抑制房价,更严厉的政策便会陆续出台。”   根据联达四方对300位个人投资者进行调查的结果显示,有近六成投资者认为提高首付将导致楼市降温。同时,由于对未来政策走势无法把握,持币观望的氛围将更加浓厚。   与投资住宅相比,写字楼成为当前投资者普遍看好的市场。   “近两年北京住宅市场租金涨幅远远低于售价涨幅,商铺则因售价与空置率的双高导致投资风险较大。但是,部分写字楼的售价水平低于高档公寓的价格,而甲级写字楼的租金水平却高于公寓的租金水平。”华贸中心营销策划中心总监张军认为,从租金回报率来考虑,目前投资写字楼市场是更为划算的。   据本报调查,今年7月份北京公寓销售前10强的销售均价约为2.2万元/平方米,而写字楼售价在1.5万元/平方米以上的项目只有8个,销售均价为2.6万元/平方米。如果将售价在1.5万元/平方米以下的写字楼项目计算入内,两种产品的均价将非常接近。   北京中关村、望京等部分区域,则已经出现写字楼与住宅价格“倒挂”的现象。比如在“先有住宅,后有配套商业,最后才有写字楼”的望京,在售住宅项目均价在1万元/平方米以上的超过了总量的一半。而在写字楼项目中,悠乐汇销售均价为1.4万元/平方米,嘉美中心售价为1.35万元/每平方米,尚不及同地段上的住宅项目宜景湾——开盘价格为每平方米1.35万~1.8万元。   北京甲级写字楼租金水平却远高于中高档公寓租金水平。   据高纬环球发布的一份写字楼市场报告显示,2007年9月,北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米30.86美元,远高于第三季度中高档住宅市场的平均租赁价格(14.84美元)。以位于燕莎商圈的海晟国际公寓为例,某中介出租该项目一套146平方米的三居室,租金为每月1.5万元,远低于同等面积的甲级写字楼的租金水平。   传统商圈更具潜力   “个人投资者应该投资传统商圈的甲级写字楼。”张军如此建议。   与投资甲级写字楼相比,虽然乙级写字楼售价较低,但甲级写字楼租金涨幅要远高于乙级写字楼。据本报统计,2007年9月,北京乙级写字楼有效净租金为每月每平方米21.4美元,而甲级写字楼平均租金为每月每平方米30.86美。   陈忠购买瑞辰国际中心的理由,首先是该项目为甲级写字楼,其次则考虑到项目位于燕莎传统商圈。“地段好、交通便利,比较容易对外出租。”陈忠说道。   “由于写字楼主要依靠租金获得收益,因此能否顺利出租和租金水平的高低是投资写字楼的重要依据。”杨少锋指出,除地理位置之外,硬件条件、物业管理水平、配套情况都将影响写字楼出租率的高低。   目前北京写字楼市场供过于求,租赁客户对写字楼的硬件条件要求不断提高,尤其是智能化等方面的要求,因此投资这类写字楼的收益将相对稳定,升值空间也较大。此外,写字楼作为办公场所,物业管理水平直接决定了写字楼的品质,其周边的金融、交通、餐饮等配套设施,也都决定了写字楼对租赁客户的吸引力。   “投资尚未形成氛围的、价格较高的写字楼,往往是由于开发商在定价时便把未来的升值空间给透支了,所以投资风险较大。毕竟市场是需要时间来培育的,定价过高相当于把风险完全转嫁给了投资者。”杨少锋说道。   张军指出,空置率较高仍是投资的最大风险。在空置期间,写字楼的投资交易税和物业管理费将对投资者形成巨大的资金压力。   据高纬环球统计,北京甲级写字楼市场今年9月整体空置率为13.2%,除了近期新增供应量有限的燕莎和中关村商圈外,其余各商圈的租金均有不同程度的下滑。   此外,巨大的市场放量也将导致空置率上扬。据估算,2007年北京甲级写字楼的供给将超过210万平方米,其中上半年完工的建筑面积仅为47.4万平方米,这意味着今年第三季度的甲级写字楼市场将迎来放量高峰,下半年供应量预计超过160万平方米。   “投资可分割面积较大的写字楼,才能保证整个写字楼的品质。租赁客户档次较高,流动性较小,才能保证长期收益。”史志勇说道。据了解,凯晨世贸中心便没有接受个人投资者。   新兴行业拉动市场需求   “目前市场中主要还是以机构投资者购买整栋写字楼为主,个人投资市场尚不成熟。”张军表示,相对于住宅市场而言,写字楼市场的投机成分较小,基本上都属于长线投资。   杨少锋表示,由于写字楼投资金额较大,同时个人投资者对写字楼市场了解得并不充分,因此目前写字楼的个人投资者较少。不过,对于个人投资写字楼市场的收益,杨少峰持乐观态度:“写字楼投资收益和一个城市的经济发展水平是成正比的,城市经济发展越快、越活跃,写字楼的需求就越大,租金也就越高。”   有观点认为,2008年奥运会将促使更多的外资企业接受并进入中国市场,势必会有更多的跨国公司涌入北京建立分支机构,这将拉动市场对北京写字楼的需求。   自今年第二季度起,一些新兴行业对写字楼的需求开始加大,如医药及医疗器械公司租用整层办公楼的事件开始频频发生,广告传媒、娱乐时尚等行业对写字楼的需求也在不断加大。   据戴德梁行统计,近期稳定而强劲的需求使得北京甲级写字楼市场吸纳量已经连续4个季度保持在20万平方米以上。因此,虽然近期内租金呈现下调的趋势,但北京甲级写字楼市场的前景依然较好,平均租金与售价都具备较大的上升潜力。   “目前来说,与住宅相比,投资写字楼的风险会相对较小一些。”史志勇表示,写字楼投资一般是长线投资,受政策影响较小,并且与住宅市场相比,写字楼租金水平近几年来波动一直比较小。

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