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非成熟写字楼整售频仍 50亿境外基金虎视眈眈
2006-04-20 08:49:52  来源:焦点写字楼网
  尽管初春的北京尚未回暖,然而冷空气袭来的料峭寒意,沙尘暴卷来的“满城黄金甲”,都没有妨碍到北京写字楼市场2006年的这个“早春”。   投资市场整售频繁 异常活跃   在经过了对北京市场的谨慎考察之后,一些境外机构投资者于一季度就开始动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段,具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目——亚洲国际金融投资有限公司以约2.726亿美元的价格购置了位于东二环路沿线华普中心三幢写字楼中两幢尚未完工的写字楼,总面积为13万平方米;日本基金Replus购置了中央商务区华贸中心1、2号两座尚未完工的办公楼,总面积近12.4万平方米,此单交易尽管华贸中心方面尚未公开回应,但据业内人士透露成交额在28亿元人民币以上。   除去上述外资企业、基金外,本地企业也争相在一季度加入了整购行列。他们倾向于购置乙级写字楼做总部办公之用——浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京·国际的一座写字楼;美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼;中国移动集团以3.56亿元签下海兴大厦28,000平方米的写字楼面积;中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24,000平方米的办公面积。   与此同时,国际大投行——高盛以及JP摩根均已签订大型租赁协议进驻金融街地区,而其他投资银行也表示正在考虑相似的举措。   这也就难怪一向出言谨慎的仲量联行北京研究部经理凯安娜明确表示:“全资持有物业交易的增长,预示了2006年投资市场开始活跃。”   未竣工物业“扬眉” 成熟项目难觅   事实上,外资基金整购商业物业的投资行为并非2006年首见,去年凯德置地等外来资本就已经收购了诸如安贞华联等项目。但与去年不同的是,2006年一季度便来势汹汹的外资基金出手的对象全是未竣工的写字楼项目,无论是华普中心的两栋楼还是华贸中心的两栋楼都不是成熟物业,尚未开始运营。“这两笔交易比较罕见。”凯安娜如是评价一季度两宗外资大单整购行为。   的确如此,此前外来资本一直对中国市场持谨慎乐观态度,为规避风险,他们倾向于选择较为成熟、有稳定租金收入、统一业权的写字楼项目。尚未运营的项目一般不在他们的选择之列,或者说首选之列。   对此,仲量联行北京投资顾问部经理高世斌在接收焦点写字楼网采访时表示,“今年以来北京整栋交易的写字楼多为尚未开始运营的项目。从根本上讲,中国未来经济发展的乐观前景决定了国外的投资机构不会忽略中国这样一个充满潜力的市场,他们希望参与分享中国经济高速增长的成果,不断扩大在中国的投资规模,房地产业作为经济结构中的支柱产业必然成为其关注的热点之一;另一方面,这也反映出目前市场上真正适合机构投资者需求的产品即收益型项目不多。投资人不得不考虑有潜在受益的开发项目从而承担相应的租赁风险。”但他同时强调,“这类写字楼在位置和品质上都有明显的优势,并且能够提供完整的单一产权。”   戴德梁行写字楼部董事陈文瀚在采访中表示,这是开发商和投资者双方需求的体现。“未来两年北京写字楼供应量较为集中,开发商面临巨大招租压力、资金压力,找到一家有名的投资机构一方面可以输解资金压力,另一方面也可以树立品牌,有利于将来招租。”陈文瀚解释说,“而对于投资者而言,在项目还没有开始运营前就介入,可以签下较为优惠的价格的条款,同时也避免了零售,保证了业权的完整。”   投行对华新增基金超过50亿美元 竞争激烈   高世斌告诉记者,近几年来外资在中国运作房地产项目的成功和对当地市场认识的深化,增强了其制定中国房地产战略投资的的信心。另外,市场透明度和流动性的逐步提高,也为境外机构投资者入市创造了有利的条件。据仲量联行了解,境外许多针对亚洲包括中国的房地产基金近期纷纷募集完成,正在积极地在中国寻找投资机会。   高透露,今年以来至少有十几家国外投资机构委托过仲量联行在北京、上海、广州以及其它一些二线城市进行不同深度的市场方面的研究,有的甚至有明确的投资意向和目标。特别是一些投资银行新发起的与中国相关的房地产基金去年底至今年初资金到位,“新增总量保守估计应该不低于50亿美金。” 高世斌给出了记者这样一个数据。   “这些基金正在竞争为数不多的符合机构投资者标准的项目。”高世斌进一步解释,“多数基金首选有收益的项目,如运营稳定的写字楼、商场、酒店/服务式公寓和工业项目,有增值潜力的则更佳。”   除了商业物业之外,“有些基金希望直接参与大型住宅类项目的开发,对商务类的开发项目则相对谨慎。”高世斌认为其中原因在于,“这是由于目前国内市场中, 相对于商务类项目如写字楼等,住宅类项目开发的退出机制更有效率,易于风险控制。机会类基金对不良资产或资金匮乏的项目更感兴趣。”   另外,值得一提的是,尽管一季度北京写字楼市场迎来了“早春开门红”,但“目前北京的写字楼市场还是处于起步阶段,绝大多数都是非预定式开发,即在无确定买家或租户的情况下启动项目,完全依赖于一般性的市场预期。这种开发思路会增加供应的盲目性和随机性,易于导致市场供需失衡的现象。”高世斌提醒开发商注重应需而建。

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